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中国楼市一半冰水一半火焰《资讯》

发布时间:2020-11-05 16:26:28 阅读: 来源:果树厂家

随着近期股市的大热,“卖房买股”的观点悄然再起。不过,对于喜好买房的中国人而言,无论时代怎么变化,购房置业是个永恒不变的话题。当前,在一线城市,巨大的需求正在推动楼市的快速回暖。而在三四线城市,一座座巨额投资的“鬼城”正在期待着它的“中国买家”。这就是一半冰水一半火焰的中国楼市。 随着近期股市的大热,“卖房买股”的观点悄然再起。不过,对于喜好买房的中国人而言,无论时代怎么变化,购房置业是个永恒不变的话题。当前,在一线城市,巨大的需求正在推动楼市的快速回暖。而在三四线城市,一座座巨额投资的“鬼城”正在期待着它的“中国买家”。这就是一半冰水一半火焰的中国楼市。

一线城市楼市明显升温

中原地产研究中心统计数据显示,11月,全国54个城市住宅合计签约27万套,环比上涨8.9%,创年内最高月度成交记录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%,三四线城市涨幅相对较小。而一线城市升温幅度较大,主因在于整体需求偏大所致。

据北京市住建委数据,11月北京新建住宅网签12279套,二手房网签11180套,二者均创下今年以来月度新高。

据中证网报道,9月末以来出台的一系列利好政策,被认为是激活市场的主要因素。9月30日,两部委出台信贷新政,提出对于首套房“认房不认贷”的标准,并重申最低利率优惠。10月中旬,三部门出台政策,降低公积金贷款购房门槛。10月29日,国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日,央行宣布降息。

同时,在多数城市已经对松绑或取消“限购令”的基础上,各地陆续发布了多项产业和区域发展政策,其中不少条款对房地产业构成利好。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,上述政策措施带有明显的利好性质,不仅对房地产市场的预期影响巨大,而且降低了购房成本。在双重因素的作用下,很多购房者停止观望,转而积极入市。张大伟表示,在各项政策利好的叠加作用下,市场成交量缓慢回暖的形势短期内或持续。

不过,一系列托市政策的出台,引发广泛争议。在房地产发展史上,每当市场陷入低迷,随即便有政策层面的利好消息出台,并最终挽救市场于危难。这种“低迷即救市”的逻辑,被不少业内人士所批评,认为其会继续助长土地财政依赖和“房地产独大”现象。

事实上,虽然楼市利好政策频频出台,但北京楼市库存持续上升。

据新京报报道,据亚豪机构统计数据显示,截至12月7日,北京可售商品住宅总量再次突破9万套,达到9.3万套,创下32个月新高。上次北京库存达到9.1万套以上,是在2012年3月。业内人士介绍,在今年春节后,这一数字仅为5.5万套,库存量的持续攀升也显示出楼市的僵持局面。

亚豪机构市场总监郭毅介绍,当前北京楼市库存主要集中在郊区新城,近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山,通州等新城板块为主,同一个区域多个楼盘同时推盘,再加上区域内前期并未消化的库存,造成在售项目销售压力巨大,区域库存有所攀高。

亚豪机构数据也显示,11月六环以外供应量比成交量多出4096套,当前六环以外的库存增量位居各环线区间之首。

眼下众多楼盘都在借着优惠促销加速去化,但市场的成交情况仍呈现阶段性震荡。据亚豪机构统计数据显示,上周(12.01-12.07)北京商品住宅累计成交1752套,成交面积达19.13万平米,环比前一周分别下降45%和46%,创下8周以来的新低值。

此前11月份,北京楼市网签量刚创下今年以来新高。据北京市住建委数据,11月北京新建住宅网签12279套,二手房网签11180套。

“虽然房企在年末加大促销跑量,但对于购房者来说,面对实际仍在高位运行的房价,大量购房者由于支付能力不足而选择观望,部分有能力的购房者又因市场前景不明晰而不愿出手。当前,开发商和购房者的博弈状态,是上周楼市成交环比下跌近半的重要原因。”郭毅指出。

同时,有业内人士表示,网签数据具有一定的滞后性,目前网签成交量的回落实际反映出,新政对楼市的刺激从11月起已开始弱化。现阶段楼市处于买卖双方的僵持阶段,特别是刚需人群,对性价比要求较高。房企在控制项目价格同时,更要通过提升品质来聚拢人气。

值得玩味的是,上周(12.01-12.07),位于丰台区的6个纯商品房项目相继开盘。此外,两个自住房项目也分别在上周开始选房。据亚豪机构统计,上述8个项目累计新增供应1936套,环比大涨近5倍。这其中,户型面积在90平方米以下的房源累计供应了1437套,占供应总量的75%。可以说,中小户型成为了本月开月以来的供应主力。

据了解,为吸引刚需购房者,上周开盘的6个纯商品房项目中,万科公园里、海航国兴城、西长安壹号均推出单套总价低于150万元,甚至是100万元以内的房型。此外,多项目均有大额优惠抵扣,优惠最多的首开国风美唐最高可减26万元。

对此,郭毅表示,小幅下降的房贷利率折扣降低了刚需的购房成本,提升了对价格最为敏感的刚需族的入市积极性。开发商借助政策利好,加大小户型甚至微小户型的供应量,控制单套总价以贴近刚需购房者需求,同时辅以较大幅度的优惠让利,促进项目去化。

而在住建部政策研究中心研究员王珏林看来,今年的房地产市场成交量虽然无法超过去年的历史高点,但按照当前的交易势头,基本上可以超过2010年和2011年水平。从最近十年来看,成交量仍然处于高位,因此并不存在“低迷”一说。一系列托市政策的出台,主要目的在于刺激经济,但在客观上利好了房地产,尤其是提振了市场信心。

房地产下跌风险前15城

与持续“回暖”相比,房地产在三四线城市却产能严重过剩,以至于价格呆滞甚至下滑。

据长江商报报道,国泰君安首席经济学家林采宜通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析,推算出地产下跌风险最大的15个城市,其中,浙江金华首当其冲,下跌指数为80。

林采宜分析认为,2011年底开始温州房价出现暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂尔多斯“鬼城”风波又起,烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样,但是两者却有一个共同的原因——民间资本过度投资地产,地产业杠杆高积聚风险。

实际上,国泰君安将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大,其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率,近两年实体经济放缓程度影响最小。

因此在对这四个风险标准化后分别给予0.4、0.3、0.2、0.1的权重,综合风险排名。

综合分析后,风险排名的前15个城市依次为:金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。更加需要指出的是,上述15城中,民营企业GDP占比均超50%,其中,金华和泉州甚至达到了90%。

通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析,国泰君安认为地产价格下行风险较高的城市通常会有民营资本大量介入房地产投资。对地产行业过度投资,且投资增速远大于工业产值增速,导致实体经济下滑,企业资金链紧张,引发地产资金周转问题,迫使开发商降价销售楼盘。

“民营资本过度投资房地产行业,是一个恶性循环。”一位业内人士分析指出,以上15城,投资增速远大于工业产值增速,这意味着资本进入地产业和实体经济的比例失调,通常而言,地产投资比例越高,积聚的地产价格下行风险也越大。

“这个观点其实也非常好理解,比如榜首的浙江金华,当地民营企业GDP达90%,而同比该区域的地产投资和工业产值增速落差较大。”武汉一位业内人士分析称,意味着大部分的民营资本流入房地产用于开发,而实体经济产值处于低增速阶段,“不断有资本进入房地产,就会不停的造楼,但区域需求量是有限的,一旦供大于求,民营资本周转就会报警,同样拖累整个地区实体经济发展。”

业内人士指出,金华这种情况类似温州,2009年,4万亿救市方案出来后,货币政策放松,银行放贷迅速增加。与此同时,由于海外经济危机打击外贸行业,温州企业对实体经济信心不足,大量银行提供企业的资金因此都投资了房地产行业,买房投资者大幅增加,温州地产销售面积同比增长89%。

至2011年,温州房地产投资增速达151%,远高于固定资产投资增速。

虽然地产投资大幅增加,但从贷款走向看,地产业的银行贷款增量并不大,温州新增房地产贷款余额2011年底较2008年增加228亿元,仅占2009-2011年三年地产投资额的18.9%。而民间借贷量增加迅速,根据人民银行[微博]温州中心支行2011公布的《温州民间借贷市场报告》显示,温州民间借贷规模已高达1100亿元,20%以上直接投资地产。

与此同时,2011年地产竣工大幅增加,银行流动性的收紧迫使资金紧缺的企业由购买房产转向变卖房产,供需格局完全改变,房价开始下跌。地产商销售大幅下滑,而民间借贷的高利率也使还款更加困难,资金链出现问题,开始出现了温州民间借贷市场的违约。抵押物价值下跌导致的催还等恶性循环也开始,银行不良贷款率大幅上升。2012年后银行贷款额度更加收紧,资金链问题一直持续,地产下跌也持续到现在。

不仅如此,持续红火的房地产业,今年以来出现了少有的高管离职潮。

据每日经济新闻报道,有统计显示,今年以来地产高管离职事件已经超过百起,其中分管财务、投融资等核心业务的高管离职人数占比超两成。“春江水暖鸭先知。部分房地产高管(负责财务、投融资业务)离职,可能和资本市场已经视房地产为夕阳行业有关。”睿信致成董事总经理薛迥文感叹道。

在众多离开房地产行业的财务高管中,此前分管万科债权、股权融资工作的执行副总裁肖莉是知名度最高的一位。除了肖莉,保利地产副总经理兼财务总监张曦也于10月28日辞职;金科地产分管财务的副总裁宗书声调任集团董事局副主席;6月30日辞职的中国奥园执行董事及常务副总裁辛珠也是分管财务工作。

兰德咨询宋延庆指出,由于掌握融资资源,房地产企业高管一般很少流动。然而,克而瑞提供的一份今年以来职位变动的房地产高管名单显示,分管财务工作的高管占比超过两成,流动更为频繁的正是负责财务方面的高管,而非营销方面。

这一数据出乎很多人的意料,这种现象背后的原因是什么?

薛迥文坦言,可能是因为这部分长期和资本市场打交道的高管,已经了解到了行业的未来趋势:房地产正在从一个高增长、高收益的成长性行业,向低利润、低增长行业过渡。在这一背景下,专业受限制较少的财务高管们显然很容易在互联网等增长速度更快、发展更为迅猛的行业找到机会。另一方面,则是和房企的主动转型有关。随着楼市进入下行周期,一些企业主动转向其他领域,部分财务高管因此流向其他岗位。

此外,深圳市优途猎头公司高级顾问张海燕也表示,各家地产公司的区域高管流动也非常频繁。目前他们受到委托,寻找优质人才的对象,最多的是区域管理类、项目管理类岗位的人选。据其透露,目前年销售业绩在300亿~500亿元的中等企业,更换高管的频率更高,这些企业为了提升业绩和拓展业务,要求高管能够冲到前面梯队“打仗”。

上述克而瑞的高管变动名单发现,相当一部分高管属于区域一级公司的变动,比如雅居乐就将其分管华东、华南的两位营销总监,直接派去了苏南和南京营销一线,绿地和万科也有对区域公司或城市公司换将的部署,这在一定程度反映了今年房地产市场竞争的惨烈。由于中等规模的公司高管往往被寄予较高的期望,所以这些公司的高管面临的压力更大。

事实上,不仅区域的高管人选变动频繁,一些公司的首席行政官或总经理也有变动。薛迥文分析称,这同样是由于房企业绩不佳造成的,虽然业绩不好并不是更换高管就能解决的,但作为企业负责人,对企业业绩下滑责无旁贷。

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